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Archives for Mondo

Investimenti immobiliari in Canada

Situazione generale degli investimenti immobiliari in Canada

Gli investimenti immobiliari interni ed esteri nel mercato immobiliare canadese continuano ad essere stabili nelle regioni caratterizzate da domanda elevata e offerta limitata, come Montreal, Toronto e Vancouver.

Chi sono gli investitori più comuni nel mercato immobiliare canadese?

In Canada, gli investitori più comuni nel mercato immobiliare sono costituiti da piani pensionistici, fondi comuni di investimento immobiliare, fondi di investimento in capitali privati, costruttori e persone fisiche.

Vi sono delle restrizioni agli investimenti esteri nel mercato immobiliare canadese?

A livello federale, in determinati casi di acquisti da parte di acquirenti che non risiedono in Canada, il Competition Act e l’Investment Canada Act prevedono un onere di notifica al governo federale o la necessità di una revisione da parte dello stesso. Inoltre, il Federal Citizenship Act consente ad ogni provincia e territorio di adottare delle leggi che prevedano restrizioni al diritto di proprietà sugli immobili per i non residenti.

A livello provinciale e territoriale, le restrizioni previste per i non residenti che sono proprietari di immobili siti in territorio canadese variano da giurisdizione a giurisdizione. Tuttavia, la maggior parte delle giurisdizioni hanno adottato delle misure volte alla tutela dei terreni agricoli o delle zone extra-urbane. Ad esempio, le seguenti leggi prevedono dei limiti all’estensione dei terreni agricoli che possono essere acquistati da soggetti non residenti o richiedono che l’acquisto di terreni agricoli da parte di soggetti non residenti venga approvata dalla relativa Commissione agricola (e che, in ogni caso, sono soggetti a determinate esenzioni):

  • Agricultural and Recreation Land Ownership Act in Alberta (Legge sull’accesso alla proprietà dei terreni agricoli o destinati a scopi ricreativi);
  • Farm Lands Ownership Act nel Manitoba (Legge sull’accesso alla proprietà dei terreni agricoli);
  • Land Protection Act in Prince Edward Island (Legge sulla protezione dei terreni nella zona di Prince Edward Island;
  • Act Respecting the Acquisition of Farm Land by Non-residents in Quebec (La legge che disciplina l’acquisizione dei terreni agricoli da parte dei non residenti); e
  • Il Saskatchewan Farm Security Act.

Alcune province e territori richiedono inoltre che la societa’ costituite fuori dal Canada ottengano una licenza extra-provinciale o completino determinate registrazioni per poter esercitare diritti sugli immobili in tali giurisdizioni.

Quali sono le strutture di investimento che vengono solitamente utilizzate per investire in immobili e quali sono i vantaggi/gli svantaggi di ciascuna di queste (comprese le implicazioni fiscali)?

Le seguenti strutture, individualmente o combinate fra loro, vengono generalmente utilizzate per investire in immobili in Canada:

  • Societa’;
  • Associazioni;
  • Trusts;
  • Joint ventures; e
  • Imprese individuali.

Le societa’ sono considerate persone giuridiche distinte dai loro azionisti che hanno responsabilità limitata anche se, per quanto riguarda i redditi, le perdite, le plusvalenze e le detrazioni per i costi in conto capitale della societa’, queste vengono tassate a livello societario prima che gli azionisti stessi vengano tassati sui dividendi distribuiti. Le societa’ sono probabilmente lo strumento più frequentemente utilizzato in Canada per gli investimenti immobiliari, ma gli oneri per la loro costituzione e gestione possono essere particolarmente onerosi.

Le Partnership, invece, non sono considerate soggetti giuridici distinti rispetto ai soci e quindi, anche se i guadagni e le perdite vengono calcolati a livello di partnership, questi sono esigibili a livello individuale, motivo per cui è conveniente investire in immobili attraverso una partnership. Nelle general partnership i soci hanno responsabilità solidale ed illimitata per le obbligazioni della partnership e possono partecipare alla gestione della stessa. Nelle limited partnership, la responsabilità personale dei soci è limitata alla rispettiva partecipazione al capitale della partnership, a condizione che gli stessi non partecipino nella gestione di quest’ultima.

I Trusts non vengono considerati persone giuridiche distinte ma, a differenza della partnership, possono essere soggetti a tassazione, come previsto ai sensi dell’Income Tax Act canadese. Il patrimonio del trust è detenuto dal fiduciario del trust a vantaggio del beneficiario, ed entrambi i soggetti possono, in determinate circostanze, essere personalmente responsabili. I redditi possono venire tassati sia a livello del trust che a livello del beneficiario.

Le joint ventures non sono considerate persone giuridiche distinte, e pertanto il singolo investitore può richiedere determinate detrazioni fiscali indipendentemente dagli altri co-venturers. Gli accordi di joint ventures e di comproprietà devono essere redatti con cautela al fine di evitare di qualificare in modo inesatto la joint venture come partnership con conseguente responsabilità solidale ed illimitata dei soci.

L’impresa individuale è un’organizzazione semplice e flessibile, e presenta il vantaggio di beneficiare di numerose indennità per reddito, perdite, plusvalenze e costi di capitale ai sensi dell’Income Tax Act, ma ha lo svantaggio che la responsabilità è personale e illimitata.

 

 

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Perché la Germania?

Compiere un percorso di internazionalizzazione della propria impresa verso il principale Paese dell’Unione Europea presenta sicuri vantaggi in termini di immagine commerciale, solidità del sistema Paese e fiscali.

Nello specifico

– la Germania è un partner privilegiato per l’intera economia italiana

– in Germania sono presenti centinaia di aziende italiane, specialmente nei settori del tessile, dei trasporti, dell’agroalimentare, delle costruzioni, delle nuove tecnologie

– le importazioni dalla Germania sono in aumento nonostante la crisi economica che, oltralpe, si fa sentire in modo assai più labile che in Italia, fino a scomparire in alcune zone particolarmente floride della Germania

– l’Italia esporta moda, meccanica di precisione, prodotti della siderurgia, tessili ed alimentari

– l’investimento estero è liberamente recuperabile, non essendovi norme che ne possano ostacolare la restituzione

– i costi delle utenze e dell’energia sono ridotti rispetto a quelli italiani

– l’efficienza della manodopera, i tempi certi di risposta da parte degli enti pubblici, i tempi di costituzione delle società e del rilascio delle autorizzazioni e l´atteggiamento business friendly della pubblica amministrazione sono decisamente agli antipodi rispetto a quelli italiani

– l’atteggiamento delle autorità fiscali è collaborativo e non improntato al sospetto, né alla vessazione del contribuente;

– profilo economico-amministrativo tedesco all´avanguardia senza ostacoli burocratici e con tempistiche rapide e soprattutto certe

– oltre la vicinanza geografica, le società residenti o localizzate in Germania non si applica la disciplina CFC

– una società tedesca costituisce un ottimo biglietto da visita sui mercati internazionali

– in Germania non ci sono limiti alle operazioni in contanti

La Germania offre eccezionali occasioni ed opportunità da non perdere, a due passi da casa nostra.

La Germania, pur offrendo reali e concrete opportunità alle aziende italiane, presenta problematiche che non si pos­sono affrontare senza riferimenti e senza il supporto di chi conosce bene il mercato ed il Paese verso il quale ci si vuole internazionalizzare.

Organizziamo un incontro conoscitivo allo scopo di aggiornare gli imprenditori sull’ordinamento giuridico tedesco e sulle norme ed opportunità relative agli investimenti ed all´internazionalizzazione.

Quanto agli aspetti fiscali, nel computo della tassazione paragonata a quella italiana occorre tener presente che a parità di aliquota fiscale la base imponibile può variare anche sensibilmente per effetto della diversa deducibilità dei costi d’impresa, quindi ciò che occorre considerare al di là di tutto è la cosiddetta pressione fiscale totale, che tiene conto non solo di tasse ed imposte, ma anche delle diverse quote d’ammortamento e dell’indeducibilità, ad esempio in Italia, di molte voci di costo. Ad esempio, si stima che la pressione fiscale italiana su una Srl sia di almeno il 53% nonostante la Srl paghi nominalmente “solo” l’Ires al 27,50% (24% dal 2017) e l’Irap al 3,90% (oltre agli aumenti regionali fino allo 0,92%), mentre in Germania sono dovute l’Ires al 15% oltre ad un contributo di solidarietà che verrà a cadere dall’anno di imposta 2019 ed a basse imposte locali, che attualmente prevedono un’aliquota fissa del 3,5% in tutta la Germania che va aumentata in base ad un moltiplicatore variabile a seconda delle zone geografiche del Paese.

Quanto alle deduzioni occorre tener presente che le deduzioni sono pressoché integrali, col solo limite dell´inerenza all´attività, e generalmente scontano ratei di ammortamento dai 3 ai 5 anni per i beni piú durevoli. In Germania non ci sono problemi a dedurre costi da Paesi esteri anche extra UE e black list, sempre rispettando il principio di inerenza.

Quanto al sistema bancario, quello tedesco è tradizionalmente solido.

I costi di gestione di una Srl di diritto tedesco sono leggermente inferiori a quelli di un Srl italiana.

Vi sono due zone franche nel nord del Paese (Cuxhaven e Bremerhaven) in corrispondenza di altrettante città portuali.

Infine una società tedesca può costituire il braccio operativo di una holding o società di altro Paese garantendo all’imprenditore od al gruppo estero un’ottima immagine commerciale.

Francesco Golinelli
Avvocato in Verona
info@golinelli.eu

 

 

 

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