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Archives for Dicembre 2017

OCSE: webcast di aggiornamento sul progetto BEPS per il 15 dicembre

L’Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico (OCSE) ha annunciato che è aperta la registrazione per un webcast previsto per il 15 dicembre che fornirà un aggiornamento sul lavoro realizzato dal Centro per la politica fiscale e l’amministrazione dell’OCSE sulla riforma fiscale internazionale.

Il webcast durerà un’ora a partire dalle 14:00, ora dell’Europa centrale (CET).

Il webcast avrà ad oggetto la tassazione dell’economia digitale e fornirà un aggiornamento sul progetto BEPS, sull’erosione della base imponibile e sul trasferimento degli utili, compresi i progressi effettuati nell’ambito dello Strumento multilaterale al fine di modificare i trattati fiscali e le ultime procedure di Mutuo Accordo.

Infine, il webcast avrà ad oggetto la politica fiscale con un aggiornamento sulle statistiche delle entrate ed il lavoro realizzato dall’OCSE sulla promozione della crescita inclusiva e discuterà sull’importanza di garantire la certezza del diritto in materia fiscale.

 

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Regno Unito: Annunciati importanti cambiamenti fiscali nel settore immobiliare per gli investitori esteri

Il 22 novembre il cancelliere inglese, Phillip Hammond, ha annunciato cambiamenti radicali nel mercato immobiliare del Regno Unito per il Bilancio 2017. Il Governo ha annunciato l’intenzione di estendere l’ambito di applicazione dell’imposta inglese in modo che le cessioni di tutte le proprieta’ residenziali e commerciali nel Regno Unito da parte di societa’ non residenti, persone fisiche, JPUTs (Jersey Property Unit Trusts) ed atri soggetti, siano assoggettate ad imposta nel Regno Unito a partire da aprile 2019. In aggiunta, il Bilancio propone di estendere l’imposta inglese alle plusvalenze derivate ai soggetti non residenti dalle cessioni di società, JPUTs e altri veicoli, compresi i REITs (fondi di investimento immobiliare), il cui valore deriva per il 75% da proprietà site nel Regno Unito. Le societa’ saranno soggette all’imposta sul reddito e gli altri  soggetti non residenti saranno soggetti all’imposta sulle plusvalenze.

A differenza di molte giurisdizioni, ad oggi, le plusvalenze realizzate dai soggetti non residenti da vendite dirette di immobili nel Regno Unito detenuti come investimento, e di societa’, JPTUs ed altri veicoli che detengono tali beni immobili, non sono soggette a tassazione inglese, salvo determinate circostanze.

Secondo il Bilancio, il valore di tali beni sarà aggiornato ad Aprile 2019, cosicché soltanto le plusvalenze realizzate dopo tale data saranno soggette a tassazione secondo le nuove regole.

Un numero limitato di investitori non residenti, quali i fondi pensione e i fondi sovrani, saranno esenti da tasse sulle loro cessioni. Non ci sara’ alcuna esenzione per le societa’ possedute per la maggior parte da soggetti non residenti.

Sarà prevista una esenzione per ogni soggetto non residente che ha posseduto (assieme ad altri soggetti correlati) meno del 25% di interesse nel veicolo nei cinque anni precedenti alla cessione. La definizione di parti correlate (“related parties”) è di fondamentale importanza. Per esempio, è ancora da decidere se gli investitori di una associazione o coloro che hanno stipulato un accordo di joint venture a condizioni di mercato potranno essere considerati “correlati” ai fini dell’esenzione dalla nuova imposta sulla base del fatto che gli stessi possiedono meno del 25% nel veicolo offshore. Tuttavia, il documento di consultazione suggerisce che probabilmente anche questi ultimi rientreranno nella definizione di “related parties”, a meno che non vi siano delle pressioni in senso contrario.

Saranno introdotte delle norme anti–elusione, incluse disposizioni efficaci a partire dal 22 novembre 2017, volte ad impedire ai soggetti non residenti l’utilizzo di veicoli in giurisdizioni che offrono tutela contrattuale contro le nuove regole su cessioni indirette di proprieta’ inglesi.

In aggiunta alle proposte menzionate, il Governo ha confermato che estendera’ l’imposta sui redditi inglese alle societa’ non residenti con riferimento ai redditi derivanti dalla locazione di immobili nel Regno Unito con le limitazioni associate alle detrazioni fiscali per interessi e perdite. Tuttavia, questo non si verificherà prima di aprile 2020, invece che Aprile 2018 come precedentemente anticipato.

 

 

 

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Regno Unito: decesso dell’amministratore e socio unico

Ricoprire la carica di amministratore e socio unico di una societa’ presenta i suoi benefici e rischi, tra cui la pianificazione in merito alla successione nella carica. Se un amministratore e socio unico muore senza che siano stati presi provvedimenti per il futuro, la societa’ da questi amministrata può ritrovarsi improvvisamente in una posizione vulnerabile.

Nel caso di specie, in particolare, la Corte Suprema ha dovuto intervenire ed adottare un provvedimento di emergenza per salvare la societa’.

Il Signor P. era amministratore unico della societa’ Lancashire cleaning Services. Nonostante questi avesse nominato degli esecutori testamentari nel suo testamento, aveva omesso di modificare lo Statuto della societa’ per consentire ai predetti esecutori testamentari di adottare decisioni per conto della societa’ medesima come, ad esempio, nominare un nuovo amministratore. Una volta deceduto il Signor P., il patrimonio della societa’ era stato congelato: i dipendenti della Lancashire cleaning Services, pertanto, non potevano ricevere lo stipendio e gli esecutori testamentari non avevano alcun titolo per intervenire.

Il caso di specie è stato ritenuto un’emergenza e, pertanto, la Corte Suprema è intervenuta provvedendo a modificare il libro dei soci con gli esecutori testamentari onde consentire a questi ultimi di nominare un nuovo amministratore. Nel caso in questione, la situazione d’urgenza venutasi a creare ha permesso alla Corte Suprema di intervenire anche senza un cosiddetto “Grant Of Porbate”: l’intervento tempestivo della Corte, infatti, era l’unico mezzo per salvare la societa’.

Pertanto, al fine di evitare inconvenienti simili o situazioni di incertezza in caso di morte dell’amministratore e socio unico di una societa’ è consigliato modificare lo Statuto societario della stessa in modo tale da consentire alla societa’ di continuare ad operare anche al verificarsi di tale evenienza.

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Regno Unito: principali fonti di finanziamento immobiliare

Le principali fonti di finanziamento immobiliare sono le banche del Regno Unito e quelle estere, i fondi di debito, le assicurazioni e fondi pensione. Non vi sono restrizioni quanto ai soggetti che possono concedere finanziamento.

Strutture più comunemente utilizzate per garantire il finanziamento immobiliare

Le garanzie che un prestatore riceve dal soggetto che ha ricevuto il prestito variano in base all’entità del prestito medesimo e alla struttura della transazione. Solitamente, il credito del prestatore è garantito da una garanzia generale e specifica su tutti i beni del debitore e sulle sue imprese.

In tali garanzie rientrano:

  • Ipoteca sull’immobile;
  • Cessione di ogni documento importante relativo all’immobile, ai redditi da locazione e ai proventi di eventuali indennizzi assicurativi relativi allo stesso;
  • Una garanzia fissa sul denaro detenuto nel conto corrente dove viene versato l’affitto;
  • Una garanzia generale su tutti i beni e le imprese del soggetto che ha ricevuto il prestito.

Se il soggetto che riceve il prestito è una societa’ veicolo (special purpose vehicle), in tal caso la societa’ capogruppo prevede una garanzia sull’intero capitale azionario della societa’ che ha ottenuto il prestito in modo tale da facilitare la vendita delle azioni anziché la vendita del bene stesso.

Accordi generalmente inseriti in un contratto di finanziamento

Gli accordi principali solitamente sono:

  • Fornitura di determinate informazioni in ambito finanziario e informazioni relative alle locazioni e ai conduttori dell’immobile;
  • Accordi di tipo finanziario per monitorare gli interessi, cash-flow cover e indici di leva;
  • Accordi volti a garantire che il soggetto che ha richiesto il prestito rimanga una societa’ veicolo a basso rischio di fallimento (bankruptcy-remote special purpose vehicle), tra cui clausole di negative pledge finalizzate a proibire al debitore di concedere garanzie sui beni garantiti, divieti di assunzione di ulteriore indebitamento nonché il divieto per il debitore di disporre dei suoi beni;
  • Accordi sull’immobile aventi ad oggetto:
  1. Utilizzo e mantenimento dell’immobile;
  2. Contratti di affitto;
  3. Rispetto dei regolamenti ambientali;
  4. Gestione dell’immobile;
  5. Assicurazione;
  6. Sviluppo della proprietà e richieste relative alla pianificazione, nonché
  7. Gestione dell’immobile da parte di un agente (incasso degli affitti incluso).

Opponibilità dei diritti di garanzia in caso di inadempienza

Le opzioni dipendono dalla natura del bene garantito e dei relativi diritti. La legge e i principi di diritto comune disciplinano la possibilità del titolare del diritto di garanzia di far valere quest’ultimo in assenza di ulteriori previsioni.

Nonostante sia verificata una situazione di inadempimento, potrebbe tuttavia non essere possibile far valere un diritto di garanzia se, ad esempio, vi è un accordo di standstill o una moratoria.

A condizione che non vi siano restrizioni in tal senso, il primo passo è quello di richiedere il pagamento di quanto dovuto: generalmente, infatti, tale richiesta costituisce prerequisito del verificarsi di una situazione di inadempimento.

I mezzi per fare valere un diritto di garanzia comprendono:

  • La vendita del bene;
  • La nomina di un curatore;
  • La presa in possesso del bene (un creditore ipotecario raramente entra in possesso del bene) e
  • Il pignoramento (procedura raramente utilizzata in quanto lunga, costosa e poco flessibile).

Lasso di tempo generalmente necessario per far valere un diritto di garanzia

Le tempistiche variano in modo considerevole in base al tipo di proprietà garantita e il metodo adottato per farla valere.

 

 

 

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Emirati Arabi Uniti: il nuovo regolamento di esecuzione in materia di IVA

L’Autorità fiscale federale ha da poco emesso la tanto attesa decisione sul Regolamento di attuazione del Decreto Federale n. 8 del 2017 in materia di IVA (anche definito “the Regulations”). Tale regolamento ha fornito un orientamento su alcune delle previsioni contenute nel già menzionato Decreto Federale n. 8/2017 in materia di IVA (anche detto “the law”).

Requisiti di registrazione

Il Regolamento di esecuzione ha dato conferma di alcuni requisiti per la registrazione obbligatoria e volontaria. È importante evidenziare che le imprese devono registrarsi conformemente alle tempistiche indicate dall’Autorità fiscale federale. I contribuenti possono essere passibili di sanzioni se non si registrano secondo le suddette tempistiche. Le aziende il cui fatturato annuo supera i 150 milioni di Dirham degli Emirati Arabi Uniti (AED) dovevano registrarsi entro il 31 Ottobre 2017, quelle il cui fatturato annuo è pari a 10 milioni di Dirham dovevano registrarsi entro il 30 novembre del 2017, mentre per tutte le altre aziende la deadline era il 4 dicembre 2017.

Esenzioni e zone franche

Il regolamento in questione fornisce ulteriori chiarimenti su quelle che sono le attività con IVA a tasso zero o esenti. In particolare, risultano particolarmente utili i chiarimenti in materia di “servizi finanziari”, tema fino ad ora oggetto di numerosi dibattiti. I servizi finanziari elencati nel Regolamento dovrebbero essere esenti laddove questi non vengono forniti in cambio di un prezzo, sconto, commissione o deduzione.

Tuttavia, va ancora definito il trattamento di ogni zona franca. L’articolo 51 del Regolamento fa riferimento a determinate “zone designate”, che vengono considerate come territori al di fuori dello Stato a condizione che le stesse siano geograficamente delimitate con misure di sicurezza e controlli doganali in atto per monitorare le entrate e le uscite delle persone e il movimento delle merci (fra le altre condizioni). I movimenti di merce tra le varie “zone designate” non devono essere soggetti ad imposta. Tuttavia, il governo deve ancora emanare una decisione in materia, decisione con cui verranno elencate quelle “designated zones” che verranno considerate al di fuori dello Stato.

Conclusioni

È fondamentale che le imprese rivedano la loro posizione contrattuale in modo tale da valutare se i contratti da queste già conclusi includano o meno l’IVA. Qualsiasi contratto stipulato da questo momento in avanti dovrà prevedere delle disposizioni in materia di IVA. Le norme transitorie sono contenute nell’Art. 70 del Regolamento, che disciplina i requisiti in materia di conservazione dei dati per le imprese. La “due diligence” relativa ai conti e ai contratti commerciali della societa’ dovrà essere rigorosa, indipendentemente dal fatto che la stessa sia registrata ai fini dell’Iva o meno, al fine di evitare ogni responsabilità’.

 

 

 

 

 

 

 

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Rent to buy immobiliare: aspetti contabili e fiscali del canone

L’accordo misto di locazione con patto di futura vendita di un immobile tra il concedente e l’utilizzatore.

Il contratto di rent to buy immobiliare è disciplinato dal D.L. 133/2014 dove sono stabilite le regole civilistiche dell’accordo misto di locazione con patto di futura vendita di un immobile, da cui emerge che, a differenza di quanto accade nella locazione con clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti, nel rent to buy il concedente si obbliga a vendere il bene ad una determinata data, mentre l’utilizzatore ha una semplice facoltà di acquisto dell’immobile.

In merito all’oggetto del contratto, la norma non stabilisce alcuna limitazione relativamente alla tipologia di immobile, che, quindi, può essere sia abitativo che strumentale e, nel contempo, non pone vincoli per quanto riguarda la qualifica delle parti del contratto (che possono quindi essere sia imprese che privati).

Dal punto di vista contabile, è necessaria la distinzione all’interno del canone di locazione della quota imputata al godimento dell’immobile da quella relativa all’acconto del prezzo di cessione pattuito tra le parti.

Ai fini contabili e fiscali, relativamente alla quota di godimento del bene, il concedente deve imputare un componente positivo nel conto economico, fiscalmente rilevante in misura pari al canone di locazione di competenza di ciascun esercizio, che andrà iscritto nella voce A.1 del conto economico – qualora si tratti di immobile merce -, oppure nella voce A.2 del conto economico – qualora si tratti di immobile strumentale per natura o patrimonio.

Per quanto riguarda gli immobili patrimonio, fiscalmente è necessario determinare il componente positivo di reddito in base alle regole dell’articolo 90 del Tuir, secondo cui rileva il maggiore tra canone di locazione, eventualmente ridotto in misura massima del 15% a titolo di spese di manutenzione ordinaria sostenute e documentate, e la rendita catastale.

Relativamente al canone incassato quale anticipo del prezzo pattuito per la vendita, si tratta di movimentazioni finanziarie che non assumono rilievo nella determinazione del reddito d’impresa del concedente, il quale a fronte dell’incasso iscrive un debito nei confronti dell’utilizzatore.

Solamente all’atto del successivo trasferimento del bene, qualora l’utilizzatore eserciti la facoltà di acquisto, si realizzerà alternativamente:

– un ricavo di vendita, al lordo degli acconti, se l’immobile è oggetto dell’attività propria dell’impresa concedente (bene merce);

– una plusvalenza (o una minusvalenza), al lordo degli acconti, se l’immobile ceduto è un bene strumentale o patrimonio di cui all’articolo 90 del Tuir.

Ai fini contabili, contemporaneamente alla rilevazione del credito per la vendita del bene, il concedente dovrà “stornare” il debito maturato relativo agli acconti incassati durante il contratto ed imputarli come componenti positivi di reddito.

Come anticipato, poiché l’utilizzatore ha una facoltà di acquisto del bene nel termine previsto dal contratto tra le parti, laddove non eserciti tale diritto le parti possono stabilire nel contratto che una parte dei canoni incassati in acconto prezzo siano trattenuti dal concedente. In tal caso, il debito iscritto per l’importo degli acconti incassati deve essere restituito per la parte non trattenuta e girocontato a sopravvenienza attiva per la parte trattenuta. Tale componente positivo concorre alla formazione del reddito d’impresa del concedente.

Filippo Radice
Ragioniere commercialista e revisore contabile in Meda (MB)
mailto:filipporadice@hotmail.com

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